【レオパレス21】解約強要疑惑で所有者が集団訴訟…1億超返還要求、一括借り上げの罠

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1: 泥ン ★ 2018/01/13(土) 18:12:53.80 ID:CAP_USER9
Business Journal 2018.01.13
http://biz-journal.jp/2018/01/post_21979.html
レオパレス21本社(「wikipedia」より)
no title

 昨年12月26日放送のテレビ番組『ガイアの夜明け』(テレビ東京)で取り上げられ、大きな話題となったレオパレス21の「一括借り上げ契約」解除問題。

「30年一括借り上げ保証」といった長期安定経営を謳うアパート業者の提案には甘い見通しのものも多く、提案を受け入れて投資した結果、人生設計が狂ってしまった不動産オーナーも多い。特に、長期一括借り上げ保証のアパート経営を謳う企業は、入居者募集などの手間がかからず老後の資金手当てや相続対策にもなるという魅力的な言葉を並べて、もともと土地を所有するいわゆる“地主”をターゲットにしている。

「一括借り上げ」契約とは、事業者(または個人)が、アパートを所有するオーナーから転貸借(又貸し)を承諾してもらう条件で、かつ相場家賃よりも安い金額でアパート一棟を一括して借り、入居者へは相場の家賃で貸す(転貸する)ことで、事業者がその家賃の差額を収入として得る仕組みとなっている。ただし、オーナーから借りた事業者は入居者の有無にかかわらず、オーナーに家賃を支払うことになる。また、想定以上に入居率が悪いと借り上げた事業者の収支はマイナスになるという仕組みでもある。借り上げ契約は「サブリース契約」とも呼ばれている。すなわち、オーナーと事業者の契約がマスターリース、事業者と入居者の契約がサブリースということになる。

 今回、『ガイアの夜明け』で取り上げられたレオパレス21は、完成したアパートを30年間同社が借り上げることによって、オーナーは入居者の有無にかかわらず安定した家賃収入が得られるという契約に対して、早いもので10年も満たないうちに約束した家賃を減額または借り上げ契約を解除するようオーナーに半ば強制的に迫っていたことが明るみにでたものだ。

 家賃の減額や借り上げ契約の解除によって収入が減れば、アパートローンなどの負債を抱えたオーナーはその支払いが困難になり、最悪、破たんしてしまう可能性がある。今から12年ほど前になるが、筆者が不動産仲介業をしていた頃、一時、中古アパート市場でレオパレス名の物件が多数売りに出ていた記憶がある。その中のひとつの物件で、先祖から代々続く土地を守るために建てたアパートが、かえって土地を手放す原因になったという話を売主側の仲介業者から聞いて、切ない気分になった。

続きは>>2-4

2: 泥ン ★ 2018/01/13(土) 18:13:04.18 ID:CAP_USER9
■「30年間一括借り上げ」の甘い罠

 もともと安定した入居率が期待できる立地のアパートや当初から現実の入居率を見据えた資金計画であれば、借り上げ契約が解除されてもそこまでオーナーも追い詰められることは少ない。

 しかし、そもそも賃貸需要がそれほどあるのかと疑うような立地でもアパートが建設されてしまうのも、「30年一括借り上げ」という甘い言葉のなせる業なのである。

 一般的なアパート経営を行う場合、まずその立地の賃貸需要(入居者がどれだけいるか)を調査し、単身者向けやファミリー向けなどその需要に合わせた建物を採算の取れる範囲内の金額で建設して運営していくものだ。この場合、当然、将来建物の劣化に伴って家賃は下がっていくため、家賃の減少まで考慮してアパート経営の計画を立て、採算が合わないようなら投資を断念する。

 ところが、アパートオーナーになるにもかかわらず、「30年間はこちらで借り上げるので、入居者の有無にかかわらず家賃は入ってくるから安心していい」という営業のセールストークを鵜呑みにして、賃貸需要をまったく考えずに建設してしまうことになる。

 一方、当然ながらアパート経営を提案する事業者(レオパレス21のような企業)であれば、その立地の賃貸需要の予測はできているはずだ。特に、提案する事業者が一括でアパートを借り上げる場合、入居者がなければ、オーナーへ支払う家賃によって逆ザヤ(マイナス)になってしまうので、本来はより慎重に入居者の確保ができる立地を選び、少なくとも近くのアパートで激しく入居者の奪い合いをするような立地は避けるのが普通だ。

 そう考えると、近隣で何棟もアパートを建設し、すべてを借り上げれば、近い将来それらのアパートでは入居者が減り、いずれも事業採算上マイナスになることは、事業者としては当初からわかっていたはずである。そして、レオパレス21の場合は、実際に数年でオーナーへ支払う家賃の減額や借り上げ契約の解除を迫るのだから、計画的といわれても仕方がないだろう。

 ましてや現在のように人口減、少子化の時代であれば、特に郊外型のアパートの需要がどれほどあるのか、さらに30年という長い期間を考えれば、将来はもっと厳しいアパート経営環境になるのは明白であり、「30年一括借り上げ保証」という言葉が非常に危ういものに聞こえてくる。

■「30年一括借り上げ」以外にも問題点

レオパレス21のような、アパート建設から請け負い、完成後の一括借り上げまで行う事業者では、建設の時点で相当の利益を上げていることも特徴的である。

 たとえば、建設費2000万円程度でも十分利益が取れる木造アパート一棟の建設を、4000万円程度で土地のオーナーから請け負い、最初の時点で2000万円以上の利益を上げるのである。特に、ほぼ同じ仕様のアパートを数多く建てるような事業者の場合、同じ規格で大量に発注できるため、建築コストは非常に安く抑えることができる。それを一般的なアパートより高い建設費で請け負うのだから、土地のオーナーにしてみれば相当高い買い物をさせられていることになる。

 また、この建築請負で得た利益の一部で、数年間の借り上げ費用(オーナーに支払われる家賃)が捻出されていると考えれば、オーナーは自分で支払ったお金の一部が返ってきているにすぎないともいえる。

 実際に以前、神奈川県小田原市の土地オーナーから、ある一括借り上げ型のアパート経営を提案する企業からの見積もりを見せてもらったことがある。その建築費は相場から見ておおよそ2倍の建築費だったことを鮮明に覚えている。

 また、その時見た提案では、当時土地付きの建売アパート(土地と建物を一括して購入するアパート)投資でも表面利回り(年間の家賃収入÷土地建物の売買価格)8%で購入できる時代に、土地はオーナーの所有で建物のみ建設する提案にもかかわらず、表面利回り(年間家賃収入÷建物建築費)が8%という提案だったことも強く印象に残っている。土地代のかからないアパート経営であれば、12%以上の提案になっていてもおかしくないのにである。

3: 泥ン ★ 2018/01/13(土) 18:13:17.29 ID:CAP_USER9
■修繕費用も搾取か

 まだほかにも問題がある。レオパレス21については17年8月にも、借り上げしているアパートの管理上の問題で訴訟が起こっている。借り上げ中のアパートについては、そのアパートの管理についても請け負うことが多く、その管理面でトラブルが起きたのだ。

 17年8月29日、レオパレス21が契約通りに修繕を行っていないとして、静岡、岐阜、愛知、三重各県にアパートを所有する29人が、修繕契約の無効と支払った修繕費計約1億4700万円の返還を同社に求める訴訟を名古屋地裁に起こした。

 各オーナーと同社は、アパートの一括借り上げ契約を締結し、別途締結した修繕契約に基づき、同社が各オーナーから月額10万円前後の修繕費を賃料から差し引くかたちで徴収。オーナー側は、屋根の塗り替えなど一定期間に決められた修繕がほとんど行われていないと主張している。

 上の内容を細かく見れば、29人が1億4700万円の返還請求を行っていることから、1人当たり平均506万円。月10万円前後の修繕費とあるので、実に1人平均50カ月以上も搾取されていたことになる。もちろん、あくまでも返還請求された金額を平均しただけなので、人によってはそれ以上の長期間あるいは高額になるまで我慢していたオーナーもいると思われる。

 実際、同社に限らず多かれ少なかれ建物の修繕に対して頻度や実施内容と比べて契約上の金額が「取りすぎ」と感じられる賃貸管理会社は結構見受けられるが、それでも強くオーナーが要求すれば、多少金額の追加はあっても修繕の対応はするはずである。ところが、レオパレス21の場合は、オーナーが要求しても応じないからこそ訴訟になったのである。かなり悪質なケースと言わざるを得ない。

 オーナーが建設から一括借り上げ方式による賃貸管理まで一括して依頼するような仕組みでは、オーナーとしてアパートを管理する会社に対して本来当たり前にできるべき要求が非常に言いづらい状況になってしまう。オーナーにとっては管理を委託している会社である半面、家賃を支払ってくれる借主(お客)でもあるため、強く言いにくくなる。さらに、その事業者がアパートの建設も行っているため、その建物についてはオーナーよりもよくわかっていると考えてしまい、まだ修繕の時期ではないなど反論されてしまうと言い返せなくなってしまうこともある。

 ここまでの話をまとめると、土地のオーナーはうまい話に乗せられて、建築費で搾取され、修繕費を支払ってもまともなサービスを受けられず、少し古くなると入居者が入らなくなるので家賃の減額をのまざるを得なくなり、最後には借り上げ契約を解約されるということになる。

 こう書いてしまうと「30年一括借り上げ保証」というものすべてが悪いもののように思えてしまうが、立地が良く、賃貸経営に適したアパートであれば、長期安定経営も可能である。

 これからアパート経営を考える土地オーナーにはよくよく考えてほしいと思うが、「借り上げ」という仕組みは、入居者が入る見込みが立つときにしか成り立たない。そうでなければ、借り上げた事業者がマイナスになるわけで、利益を追求するべき企業が借り上げる意味がない。

 言い方を変えれば、借り上げ契約などしなくても賃貸経営が成り立つところしか、借り上げ契約が成り立たないということになる。ただ、入居者の入れ替えなど一時的な空室時でも家賃が入る点は借り上げ契約のメリットといえるだろう。

4: 泥ン ★ 2018/01/13(土) 18:13:39.90 ID:CAP_USER9
■土地オーナーは自己防衛すべき

 レオパレス21とオーナーとの借り上げ契約書は残念ながら見たことはないが、同業他社のものは見たことがあり、そこでは30年という契約期間は記載されていたものの、2年に1度家賃を見直すという条文が記載されていた。つまり「30年一括借り上げ保証」とは、30年間一括してアパートを借り上げる保証をすることで、家賃の金額保証はしていないということだ。土地のオーナーには、「30年一括借り上げ保証」といっても家賃の金額が長期にわたり保証されるということではないと覚えておいてほしい。

『ガイアの夜明け』では、レオパレス21が10年間当初の家賃を保証し、その後は2年ごとに家賃を見直すという契約を結んでいるにもかかわらず、10年たたないうちにオーナーに家賃の減額を迫り、オーナーが拒否すると強制的に解約していたことを問題視している。

 これからアパート経営を始めようとする方には、提案を鵜呑みにするのではなく、自らアパート経営の基本である調査、計画を検証してほしいと思う。必要であれば、第三者の専門家に相談することも検討してほしい。

 今後さらに人口が減り、少子化となる時代に、相応の家賃の減額は認めるとしても、30年といった長期にわたる借り上げ契約が果たして現実味のある契約なのだろうか。個人的には、過去何度も同じようなことを繰り返してきている問題なので、「長期借り上げ保証」に関しては、国土交通省などから一定のガイドラインを示すことが必要なのではないかと思っている。

(文=小林紘士/不動産ジャーナリスト)

29: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:30:11.43 ID:ab8Iylrv0
>>1
これ、もう20年以上前から噂で聞いてたけどなー

39: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:34:50.74 ID:ab8Iylrv0
>>2
そもそも5年先、10年先が分からないのに「30年一括借り上げ」って言葉自体に無理があるよな
サブリース会社が倒産したらおしまいじゃん

それに体育会系の会社は、経営の占める割合にオーナーの手腕が大きく影響するから、オーナーの急死(事故死、事件死、病死とか)があれば業績も激変するし。
その面からも「30年一括借り上げ」には無理がある。

教科書に載ってないかも知れないが、誰でも考えれば分かることの気がするが

9: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:15:59.73 ID:IDqiZGqz0
昭和ひと桁の者だが、真面目に検討し始めたところだった、
県庁所在地でないし、無理だな。掲載してくれた方サンクス。

20: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:22:08.59 ID:7xxWB+jS0
>>9
あんた、30年どころか10年後に生きてるかどうかもわからんじゃろ。

24: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:24:15.83 ID:t5HKDrEJ0
上手く行くわけがない。
馬券予想家と同レベル。
そんなに儲かるんだったら自分でやるわ。

34: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:33:18.07 ID:eqNuSe0O0
>>24
その通りです。

116: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:23:32.86 ID:g/DFpYMH0
>>24
最初から客嵌める気なんだから予想屋より悪質だろ。

25: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:25:16.56 ID:7RiTUcE00
これでも地方の不動産屋に比べたら相当マシなもん
地方の不動産屋は欠陥アパート+メンテ代でさらに奪う

28: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:29:30.33 ID:ZxVW7IV/0
昔、勝手に見積もりを持ってきたことがあり、一部屋あたり500万以上していた
曖昧な返事をしたお婆さんに頼まれたと言っていたが怒って追い返したことがある。
その後も大東や東建が担当者が入れ替わり立代わりくる。もう話も聞かず追い返す

212: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:30:35.31 ID:PvCq0Pu40
>>28
土地持ちは気を付けないとね。
ボケかけた老人なんて、格好のターゲットだよ。

287: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 22:22:19.22 ID:oAaPStL50
>>28
外で話そう→喫茶店へ
俺「コイツが払うからな?」と店員に言う。営業も同意。
注文した品が届く
俺、注文した品に唾を吐く
俺「下げていいよ」

話がはじまると再び注文
同じ事をやる
俺「お前が話せば話すほど経費かかるぞ」
3回同じ事やったら来なくなった

289: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 22:29:05.06 ID:XyK8O7Uq0
>>287
家に火つけられるぞw

31: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:32:19.58 ID:eqNuSe0O0
土地のオーナーはうまい話に乗せられて、
①建築費で搾取され、
②修繕費を支払ってもまともなサービスを受けられず、
③少し古くなると入居者が入らなくなるので家賃の減額をのまざるを得なくなり、
④最後には借り上げ契約を解約されるということになる。

以上4つに注意してくださいね。
と警告したのに、14年前に某Panasonicと契約した知人がいるのだが、
今頃大変だろうなあ(笑)

250: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 21:08:19.17 ID:nsKjgPbt0
>>31
そういう被害だけの話じゃないよ
相続税をごまかす、相続でほかの兄弟に渡すべき財産をごまかす
そういうことで利益を得ているのに、被害者面しているやつらは嫌悪感がある

260: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 21:23:35.61 ID:LlGr95VZ0
>>250
関東辺りは知らんけど
田舎の土地なんて二束三文だからアパート一軒ぐらいじゃ相続税対策にゃならんよ

33: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:33:17.70 ID:Ffzv+fTW0
大手住宅メーカーの家は、北陸。東北・北海道には不向きなのでは?
そんなものを高値で平気で売りに来るからなぁ。w

もう少し、その地域の気候に配慮した設計にしないと・・・。w

35: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:33:20.89 ID:sWkZiRNE0
三重県津市でアパート経営が
安易に成り立つわけ無いだろ
都市部でさえ苦労してるのに

36: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:33:26.40 ID:7OvkNEHZ0
契約書にも中途解約時の補償や違約金は
うまく誤魔化せるように書いてあるんだろうな
或いは説明時にその辺り口八丁手八丁なのかもしれないし

38: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:34:48.67 ID:v74NwSNz0
田舎の田んぼの中に四棟ぐらい建ってるアパートがあるが、車は結構止まってる
レオパレスより新しめのメゾネットで、間取りも五〇平米ぐらいあるが、とにかく家賃をやすくして店子をよんでるみたい
レオパレスはこの期に及んでも築浅は強気に高いままだが、さすがに悪評ばかりできつくなってるだろうな

40: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:36:02.63 ID:eqNuSe0O0
そもそも顧問弁護士もいない情弱個人が、
土地の運用やアパート経営を上手くこなせる訳がない。
情弱をカモにするビジネスの筆頭なのに(笑)

44: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:37:07.75 ID:COgA2if20
見たけど、大笑いしたな。

田舎の広大な田んぼ地帯を潰してレオパレスが何十棟って乱立してんの。
元田んぼだったとこにワンルームマンションをそんなに建てて、誰が住むのw

砂漠の真ん中でコンビニ経営をするようなもん。

訴えていいのは最初に建てた数人だけで、乱立した後に更に建てたようなおバカさんは訴える資格もない。
俺が裁判官なら、そういう判決にする。

45: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:38:10.65 ID:ab8Iylrv0
バブルの時もそうだったけど、銀行とか税理士もグルなんだよね

今も銀行、デベロッパー、税理士がグルになって、相続税対策と銘打って、将来余る賃貸物件や老人介護施設を作らせて、間抜けで世間知らずの地主達を食い物にしてる。

46: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:38:17.61 ID:3ho2J1Sb0
旨い投資の話は詐欺と思ってて丁度いい。
30年無リスクで儲かる話とかないよ

47: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:40:33.16 ID:ujkyBUI20
レオパだけじゃなく他のハウスメーカーの集合住宅は割高なんだよ
RC価格で軽鉄、木造なんだから
初期投資がかさむのは駄目だよね
品質も高くない
そしてマンションレベルになると丸投げだから意味がない

51: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:41:07.47 ID:eqNuSe0O0
http://www.panahome-neos.com/products/
こんなのに騙される訳だ(笑)

56: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:43:14.28 ID:COgA2if20
うちは祖父の代から賃貸経営してるけど、昔は建てれば儲かるような商売だった。

けど、今はほんと、難しいんだよ。
立地は当然、利回り、空き部屋になった時の対策とかも考えてやらなきゃ。
ノウハウが非常に大事な商売。

61: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:45:23.79 ID:ujkyBUI20
>>56
blogでもオーナー自ら修繕工事してる物件もあるよね
利益を挙げるにはそんな苦労が必要なんだろな

72: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:51:04.47 ID:COgA2if20
>>61
そういう大家もよくあるし、やる気と工夫が溢れ出てて成功するのも納得いくよな。
でも、本当に大事なのは20年後を見据える目だよ。

130: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:31:48.09 ID:pyj2Sg/o0
>>56
結局コンビニと同じなんだよ
オーナー同士で客の喰い合いさせて、潰れた方を買い叩く

59: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:44:53.22 ID:1HZJXY5W0
安普請のアパートが30年持つ訳ないしな
コンビニフランチャイズなんかもそうだけど、持ってる奴から取り上げる算段だわな
悪い事を考える奴は本当に際限が無いな

62: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:46:20.01 ID:B/zabPwn0
アパートだけじゃない。そこに寄生するプロパンガス屋がこれまた超悪徳。
建託は子会社にガス屋もってるし、たぶんレオパも持ってるな

68: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:47:51.08 ID:ujkyBUI20
>>62
家賃が1-2000円安くても余裕で回収できるからね

75: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 18:52:47.88 ID:3ho2J1Sb0
>>62
借りる立場からは1万安くても遠慮したいけどね

126: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:31:30.31 ID:yMuRzVw70
>>62
大東のガス屋、相場より高いんだよなあ

86: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:02:07.85 ID:COgA2if20
大家さん稼業を目指すなら一度、その土地で賃貸営業を経験したらいいんだよ。

そうすると入居者はなにを求めてるか、よーくわかるから。
たとえば日当たりがいい所ばかりが人気あるわけじゃなくて、
夜勤の仕事の人は日当たりのいい部屋を嫌ったりする。
駅前だけがいいわけじゃなくて、治安の悪さを嫌ったりする。
すると物件を見ただけで、人気があるかないか、見てわかるようになる。
大家はそういう目を持ってから始める商売だよ。

90: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:05:33.50 ID:dmdr+Obd0
オーナー「そんな儲かるなら、土地ごとお宅らでこうて、やりまっか?
    よかったら、うったるで?」

96: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:07:35.41 ID:7Ax5o7060
レオパが負けるとウチの家賃に上乗せされるから訴訟はやめてくれ…

182: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:02:03.38 ID:QTiFuXLK0
>>96
訴訟はレオパレスが断然有利。借地借家法ではレオパレスが弱者=守られる立場。
更に、この法律には一定期間減額しないなんていう契約自体が無効という強行規定もある。

結局、この裁判は弁護士が儲かるだけよ。

193: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:15:39.55 ID:UiZo0fgu0
>>182
何かの経済紙で見たけど、社会情勢次第でいつでも変えられる契約条件になってるんだよな。
しかも一方的に業者側から解約もできる。
オーナー側からしてみれば、単独で経営なんか出来ないから、家賃減額提案を泣き寝入りでのむしかない
というのが現状。

結局楽なカネ儲けなんか無いという事だよ。
相続税が節税できるとかいう甘い文句に誘われるオーナーにも相応の責任がある。
結局目先のカネにこだわるからこういう事になる。
普通に相続税の節税対策なんかいくらでもある。

219: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:33:06.69 ID:1mCrJf1i0
>>182
定期借家契約なら減額請求排除特約は有効じゃないの?

236: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:48:05.39 ID:bl0IRzGl0
>>182
借地借家法の悪用を言われるかもしれない。
こういう形を想定してないから新判断の可能性

101: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:09:04.38 ID:COgA2if20
家賃保証なんて最悪で、営業はとにかく入居させたいから、審査もしやしない。
パッと見て不味いかな・・
とわかる人でも入れてしまう。

と、その人が原因で他の入居者が出てしまう例もあり、保証を下げられる。

なら、頭きたから解約だ!
と家賃保証を解約したら、とんでもない入居者ばかりで、そいつらが居座る。
もう、どうにもならない。

こういう事も想像してから、やるもんだ。
バカばかりが甘言に騙される。

108: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:16:30.44 ID:EDmr/N4O0
これ内部文書でサブリース契約は

「オーナーではなく、会社側が借りている扱いだから借り手有利でオーナー相手に減額を飲まなければ裁判を起こす」

というものを知ったときは戦慄が走ったわ。
営業が老人にメリットだけ言って契約させて騙す気マンマンだわな。

110: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:17:42.38 ID:COgA2if20
一棟建てて、ローンを払って、残るのがパート収入くらいしかないのはレオの常識。
なぜなら、退去ごとに修繕費が高額で何度もやられるから。
地主なら噂になって誰でも知ってる事で、レオが建つと、バカが騙されたんだなと思うだけ。

115: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:21:25.90 ID:lVelyRoo0
ガイアの夜明けで証拠のメールを見せられた時の
レオパレス社長の目と顔が面白かった。

120: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:26:03.95 ID:4Sodux4XO
>>115
どんなのだったんだろう
見たくなってきたなw

177: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:56:34.96 ID:lVelyRoo0

121: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:27:40.81 ID:rlgnBdVN0
え、アパートって2000万円で建てられるのか

133: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:34:30.72 ID:qLMfjI1I0
>>121
規模にも拠るけど寄せ集めの業者だとそんなもんだよ。
あまりいい工事はしていないけどね。
後から問題が出てくる。

146: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:40:36.49 ID:rlgnBdVN0
>>133
そうなんだ
親が建てたアパートが老朽化してて不安だったんだ
ありがとう、3000万ぐらい見ておくよ

156: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:47:09.31 ID:qLMfjI1I0
>>146
いや、お金の問題じゃ無いって。
信用できる業者をその業界の人に聞いて慎重に決めるべきですよ。
地元で長年やっている業者の方がいい。

160: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:48:57.01 ID:6aBgknSj0
>>121
2000万円←隣の部屋の会話が丸聞こえの部屋ばかり

132: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:34:04.39 ID:pTNlPmjX0
なんか知らんけど、普通に最初の契約で家賃5万円なら30年ずっと5万円、減額無しって
契約すればいいんじゃないのか?
修繕費用もすべてレオパがやるって契約で
なんであとからもめるのか分からない
曖昧な契約やるからじゃないの?

190: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:08:29.33 ID:ndGzdcr80
>>132
そんな不利な契約プロがするわけないだろ、お前甘すぎるわww

163: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:49:27.62 ID:Pt1mNqKY0
>>132
家賃の減額については隠しているから仕方ない
都合の悪いことは説明しない、あるいは小さく書いたり表現で誤魔化すと考えられる。
書いてなくとも、家賃相場を理由に家賃減額訴訟でもしてくるだろうな。
そこは、個人借主と違い、企業の強み。
最初の家賃保証からして騙す気満々だから。
ホント悪質。

136: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:37:10.34 ID:Pt1mNqKY0
レオパレスも大東建託も信用したらダメってことやね
将来を見通すノウハウがありながら、地主を騙していると思われる
つまり、地主にリスクの高さを隠して自社の利益最優先
アパート建設だけでもレオパレスは一時的に利益が上がる、だからアパート建設だけでも地主に勧める
その後の賃貸リスクは全て地主に負わせて契約解除
すごい悪質としか言いようがない。

140: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:38:00.49 ID:a+5dN/VO0
普通に人が入る立地なら自分で立てて不動産屋に客つけてもらえばいいわけで
サブリースでやる意味ないもんな

144: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:40:04.87 ID:KS4aCE5Z0
問題になっているのにまだ建てるアホがいるからな。

情弱バカから金を巻き上げる商売は儲かるからなくならないわな。

145: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:40:25.19 ID:jo4z4+gx0
大東建託、生和不動産、高松建設 あとどこがある?

俺も営業においしいこと言われて銀行ローンが詰まってサラ金で不動産ローン組み替えて
夜の仕事してローン支払ってるオーナー知ってるわ
まあ、コレ系の提案営業って人として最低だと思う

157: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:47:25.95 ID:6aBgknSj0
ピンポーン
101号室:「は~い」
102号室:「は~い」
103号室:「は~い」
104号室:「は~い」
105号室:「は~い」

101号室がクシャミ
105号室:「隣の部屋の奴がクシャミしてやんの」

103号室の住民がオナラ
101号室105号室:「隣の部屋の奴がオナラしてやんの」

101号室:「プルルルル・・プルルルル・・」
105号室:「誰だよ、こんな時間に電話なんて、あれ?確かに俺の部屋で電話が鳴ったのに」

161: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:49:14.00 ID:jo4z4+gx0
○○建託の事務員から聞いた話なんだけど、課長待遇とかで入った営業マンとかも数字上がらなかったらインセンティブの契約で
額面10万あるとかないとかみたいな金額に減らされて、課長だったらかっこつけてくださいよとツメられて
知り合いを騙すような営業をやらかすのだとか 人脈換金させられて、最後は全部失ってポイですわな

162: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:49:24.68 ID:KS4aCE5Z0
サブリースが破綻するのはいつかな。すげえ楽しみだわ。

169: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 19:52:54.11 ID:SicBUe410
低クオリティで店子にも不評、サブリース契約の好き勝手な変更でオーナーにも厳しい
こんなことやってれば自分の商売の業種全体が枯れてしまう
焼き畑だな

191: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:09:03.79 ID:QTiFuXLK0
レオパレスはリーマン前はアパートをポコポコ建てていたが、まだ工場の期間工や派遣労働者を中心に需要があった。
それがリーマンショックではじけて想像だにしない経営危機になった。減額や解約が相次いだのはこの頃。
その後、方針転換してアパート建設を抑制し、既存の物件の入居率を高くして家賃収入で儲けるスタイルに転換し、経営を立て直した。

逆に、今でもアパート建設をやりまくっているのが大東建託。

192: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:15:15.21 ID:4GyZA5Ao0
ぶっちゃけ、JRなら快速が止まる駅で徒歩10分圏内 以外は、資産価値が落ち安い。

田舎だと新築に住み替える若い奴等が築浅物件をウロウロするだけだから、築10年越えると家賃を下げないと誰もすまなくなる

203: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:22:59.59 ID:Ap2dvojL0
ド田舎でアパート建てて経営するだけで儲かるなら、
会社が自前で建てて経営する罠。
そうしないってことは、どういうことだかわかるだろう。

204: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:23:34.78 ID:vqRukqS90
レオパレスもリーマンショックで懲りて色んな努力して
やっとそれが実ったところでフルボッコ食らいだしたな

俺は最近のこの風潮は誰かの陰謀だと想像するけどな
あまりにも攻撃がレオパレスに偏りすぎてる

205: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:24:06.42 ID:Zs4EY4q20
レオパレスには建築の専門家はいないのか?
見積りはええ加減な一式計上ばかり
さらに建築費用は三から五割増し
薄いかべのチャチイアパートだぞ

213: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:30:44.76 ID:tSYYD9IG0
>>205
今でもペラペラな壁なのか

215: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:31:20.76 ID:qLMfjI1I0
>>205
今時、こういう会社はコストカットの専門家しか居ないよ。
レオパレスに限らず。

214: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:30:48.32 ID:G0zLbqxd0
アパートを建てさせた時点で業者は儲かってるんだよ。
だから後がドウナロウガ知ったこっちゃない。

217: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:31:35.36 ID:JM8bZ2hY0
地主ならコンビニに土地を貸すのが一番だね
建物はコンビニ本部が勝手に建てて将来は地主のものになる
コンビニが撤退しても建物が残るので次のテナントを誘致しやすい
だいたいコンビニができるところは好立地だから、金持ち地主ばっかりだろうけどね
アパートみたいな数階建ての住人が多数居るような建物の所有はやめるべき

220: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:33:53.59 ID:Fanb5AgX0
銀行がかなりの共犯者なんだよなw

ローン組めなきゃこんな話乗れないんだもの。
で、銀行は審査時にこの劣悪契約を知っていながらも、ノルマ優先でほいほい貸すとw

246: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 21:03:47.97 ID:Pt1mNqKY0
>>220
銀行は、基本的にいざという時の担保価値でしか判断しないから。
賃貸経営が成り立つかどうかなんて判断しないよ専門外だからね。
あくまで金を回収できることが優先。
こんな賃貸経営無理だからレオパレスとの契約やめなさいなんて銀行が言ったら余計なお世話。
レオパレスから訴えられるかもしらん。

253: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 21:12:38.94 ID:Fanb5AgX0
>>246
金の回収じゃないよ。最初から土地目当て。
だって計画時点で既に破綻が読めてるんだもんw

235: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:45:33.37 ID:vqRukqS90
レオパレスのお客は結局やはり入居者なので
入居者さえ確保できればレオパレスは生き残れるだろうと思うが
業界自体が苦戦しいられるフェーズに入ったのは間違いないかもな

238: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:49:59.66 ID:Ph0l8Bnd0
これ施工費ぼったくりもいい所だからな
ノウハウのない素人騙してRC並の坪単価で
安普請の鉄骨や木造アパート建てさせて
サブリースで上前跳ねておいて修繕費でまたぼったくるっていう
シラミ商法だっていい加減気づけよw

240: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:51:24.59 ID:oDNOC1yI0
ボケ老人をだまし放題だもんな

241: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 20:54:30.29 ID:frs7tf2e0
田舎の百姓を騙すなんてちょろいんだろうなあw

244: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 21:02:02.89 ID:BkP1YprS0
抗菌施工 15750円(任意)ってなんだよ

245: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 21:02:39.74 ID:Fanb5AgX0
>>244
リセッシュ蒔くんだろ

285: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 22:18:05.81 ID:tjXeoeOs0
何棟も連続してDTのアパートが並んでる地区があるよ
昔田んぼだったところ
同じ会社がライバルを次々隣に建てるってどうなんだよ?

286: 名無しさん@1周年 2018/01/13(土) 22:20:23.66 ID:XyK8O7Uq0
>>285
たぶん1棟建ったら「あそこに建ちましたよ」
2棟建ったら「みんな建ててますよ」「ニーズがありますよ」っていうんだろう

賃貸経営をやったことのある人なら絶対引っかからないんだが

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引用元: http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1515834773/

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